Obra por administração ou a preço de custo: qual a diferença entre elas?

mãos de engenheiro planejando uma obra

Agora é a hora. Mesmo quem descapitalizou durante a pandemia pode aproveitar o bom momento de certos setores da economia brasileira para recuperar as perdas dos últimos meses. 

Há grandes oportunidades de negócio e investimento no ramo imobiliário, um dos carros-chefe no caminho para a retomada do crescimento econômico. 

Crescimento que ainda é setorial, é verdade. Mas, justamente por isso, canaliza recursos e investimentos, criando bolhas de atividade econômica, como é o caso do setor imobiliário na conjuntura atual.

Ah, mas eu não tenho como investir no momento. Se você pensa assim porque imagina ser necessário um grande aporte inicial, vale a pena dar uma olhadinha com mais atenção nas opções do mercado. 

Há oportunidades, inclusive para construir, bastante interessantes, econômicas e sem grande investimento inicial. Por exemplo: obra por administração ou a preço de custo: você poderia dizer qual a diferença entre elas? 

Na verdade, como se sabe, os dois termos são equivalentes — e na prática querem dizer uma coisa bem simples: construa com o menor custo possível, e de forma parcelada, fazendo parte de um condomínio.

Obra por administração ou a preço de custo: em qual investir?

Essa é uma dúvida e uma confusão recorrente. Mas não tem mistério, você vai ver.

Como falamos antes, tratam-se ambas —  a obra por administração e a obra a preço de custo — de um mesmo modelo de negócio e investimento no qual um grupo de pessoas organiza uma sociedade em regime de condomínio que, por sua vez, contrata uma construtora para tocar a obra.

Essa maneira conjunta de construir é regulada pela Lei das Incorporações Imobiliárias, que é a lei número 4.591, de 12 de dezembro de 1964. 

Entre as regras previstas está a de que todas as relações comerciais decorrentes do acordo entre condôminos e construtora devem ser burocratizadas por meio dos Instrumentos Particulares de Construção de Obra por Administração.

Construção de Obra por Administração

É um documento importante porque detalha e registra os diversos itens acordados. E eles são muitos. 

Dos orçamentos e projetos do empreendimento ao pagamento da mão de obra, da criação de uma conta bancária para depósitos dos condôminos e retiradas da construtora à compra de material.

Tudo isso é acertado nos instrumentos particulares. O objetivo é construir a preço de custo, com todas as despesas da obra por conta dos condôminos, que podem ser de três tipos:

  • Compradores;
  • Investidores;
  • Incorporadores.

Custos

A remuneração da construtora é garantida pela taxa de administração, que costuma variar de 10% a 15% do custo total do empreendimento a ser erguido.

O custo total é previsto antes da assinatura do contrato. Para isso, leva-se em conta orçamentos, cotações de material com diferentes fornecedores, oscilações de preço ao longo da obra, cálculo de custos fixos, projeções de despesas variáveis, etc.

Para obter o menor custo possível, o planejamento da obra permite cotações e negociações com fornecedores durante o período de construção.

Ou seja, não é um empreendimento com preço fechado, na qual a construtora fixa previamente um valor para o apartamento ou casa a ser erguido, incluindo no preço lucro e impostos.

Pelo contrário, na obra por administração a previsão do custo total serve para estipular o valor dos aportes a serem depositados mensalmente na conta bancária do condomínio.

Planejamento da construção

O planejamento é flexível. Como prevê a lei, a gestão financeira compete à construtora, cuja obrigação é cumprir os acordos e regras estipulados em contrato, de modo a erguer o empreendimento dentro desse planejamento.   

Ter previsão do custo total da obra sem, no entanto, precisar aceitar um pacote fechado é uma das vantagens desse modelo de negócio em regime de condomínio para a compra de casas ou apartamentos a preço de custo.

As análises preliminares dão conta, por exemplo, do levantamento do custo do terreno onde será feita a obra, de cotações de material de construção entre diversos fornecedores, de orçamentos e previsões de gastos, incluindo mão de obra.  

Tudo é especificado e organizado em planilhas. 

Prazos e cronograma

Outras variáveis que também são levadas em consideração são o prazo de construção e eventuais mudanças de cronograma em virtude das condições climáticas. 

Os cuidados a tomar na modalidade de obra a preço de custo se referem principalmente à construtora escolhida. Empresas sólidas, de boa reputação, com histórico de qualidade no serviço e experiência nesse tipo de negócio devem ser, não custa nada reforçar, as preferidas.

Se isso não for feito, a velha máxima de que o barato sai caro pode tornar-se verdadeira mais uma vez. Um dos cuidados é na fase pré-contratual. Um orçamento mal feito pode complicar a execução do planejamento e o andamento da obra.

Transparência também é essencial. Pois evita possíveis desgastes entre o condomínio e a construtora que poderiam levar à má administração do empreendimento. 

Outro eventual ponto negativo é quando ocorre a inadimplência dos condôminos. Esse é mais um motivo forte para procurar empresas do ramo imobiliário sérias e capazes não só para construir a obra a preço de custo, mas também para fazer valer o que foi previsto em contrato.

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